二季度接连落子旧改,奥园城市更新收获期能否喜迎丰收?

深圳金融网www.daimayuan.cn
华信配资网www.fushangjiafu.net.cn
二季度接连落子旧改,奥园城市更新收获期能否喜迎丰收?
浏览:71 发布日期:2020-06-24

  根据CRIC研究报告显示,深圳、东莞、珠海、佛山等大湾区城市的开发程度早已超出国际城市开发警戒线30%,进入了存量博弈的时代。

  值得一提的是,与多数企业有所区别,中国奥园以往的土储多来自于收并购渠道,资料显示,上市十余年间,奥园共收购了276个项目,占累计新增土储的比例接近七成。而在今年,奥园便通过收购取得了京汉股份(SZ:000615)的实控权,并一举获得了北京、天津、重庆、成都、南京、太原以及广东省、河北省等地的共计约18个项目,总可售建筑面积约124万平方米。

  一直以来,对于多数深耕大湾区的房企来说,城市更新的能力既是加分项,也是基本功。

  不过,繁复的环节始终是城市更新推进的难点,与之相伴的不确定性同样更是城市更新的重要标签。可以看到,在2019年全年奥园实现304亿元可售货值转化背后,也存在着与预期的差距,就在2019年初,奥园曾预计年内大湾区城市更新项目将转换可售货值660亿元,这无疑与实际结果存在一定距离。

  公开信息显示,大利社区荔枝村有着临深的区位优势,周边项目均价甚至高于部分东莞市中心项目,据估算,凭借此次城市更新,奥园在寸土寸金的临深区域有望再度获得近70亿元的潜在货值。在此之前,它已接连成为珠海联安旧村改造项目、广州增城横塱村的实施主体、合作企业,在珠海、广州均有建树。

  在此背景下,通过城市更新获得大量潜在货值,或是包括奥园在内的千亿房企的主要途径之一。“如今招拍挂市场竞争激烈,也伴随着较高的价格,拿地愈发不易。”在上海中原市场分析师卢文曦看来,城市更新既保障民生也有利于土地价值进一步释放,同时所获土地普遍位置不俗,对房企补充土储而言是一个很好的选择。

  项目加速转化进入收获期

  然而,在业内人士看来,即便有着雄厚的收并购功底,奥园依然难言高枕无忧。经过近两年规模房企的多轮收割之后,优质标的愈发稀缺,这意味着随着规模的快速增长,胃口不断增大的规模房企亦亟需在收并购之余找到新的揽储途径。

  翻阅近年来资料可知,这个成绩无疑要快于此前每年2-3个项目的转化速度,而在未来两年,奥园转化落地的项目亦有望进一步增加。在今年的业绩发布会上,行政总裁郭梓宁便表示,在三旧改造项目的推进中,预计将有8个至10个项目从一级开发转为二级开发。

  在过去的2019年,奥园在城市更新领域的布局大幅提速。过去一年中,奥园城市更新项目数量由2018年的16个升至30个以上,对应可售货值也提升至2260亿元,此外,还有40多个项目正在有序推进。

  显然,城市更新的推进存在诸多不可预见的难题。而经过多年布局,如今逐渐走入收获期的奥园城市更新板块,最终能为奥园积累多少“面粉”,进而成为企业规模进一步向上的新动能,蓝鲸房产将持续观察。

  可以看到,过往在旧改领域有所积累的奥园,近年来加大了对城市更新的布局,亦借此形成了更多元的扩储途径,而经过前期的沉淀,奥园城市更新板块也有望在近两年进入收获期。

  例如,梅溪旧工业区的改造项目——珠海奥园广场,从旧工业区改造成为集购物、休闲、游乐为一体的大型城市商业综合体,仅用了三年时间,即使在更新周期较短的旧厂改造亦是一个优秀的成绩。

  据披露显示,如同多数城市更新项目一样,上述项目均有着不俗的利润空间,毛利率、净利率均分别达到30%、15%以上。而在获得丰厚利润之余,奥园也展示了其在城市更新领域的“加分”项—高效的转化能力。

  从大利社区荔枝村,到珠海联安旧村改造、广州增城横塱村,在一连串的旧改布局之后,势头正盛的中国奥园(HK:03883)二季度以来在城市更新板块收获颇丰。

  接连落子加速布局城市更新

  在此背景下,深耕大湾区的奥园亦早早进行了城市更新的布局,实现了旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。其中,珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场、广州奥园国际中心等项目均以完成或部分完成交付,成为城市更新领域的标杆项目。

  另有资料显示,在2020年-2021年奥园有望实现首期、全部转化的城市更新共有26个,对应释放的货值约1078亿。这意味着在未来,城市更新业务的布局将为奥园规模提升形成更强的助力。

  不过,面对城市更新与生俱来的不确定性,这位“老手”能否如期将项目转化依然是一个挑战。

  6月15日,奥园在大湾区东莞再落一子,正式成为了大利社区荔枝村南商住更新单元前期服务商。

  截至2019年末,城市更新货值已占据奥园总土储的三成有余,较2018年比例进一步提升,可以看到,在传统获储途径之外,城市更新已成为奥园积累“面粉”的一个重要补充。

  而在今年,奥园又再次刷新了增城区旧改签约记录,南坣村项目自启动签约以来,仅用45个有效工作日突破80%。从过往成绩来看,奥园无疑展现了优秀的城市更新能力。

  在加速布局的同时,奥园早期布局的城市更新项目也开始进入收获期。截至目前,奥园实现部分、全部转化的城市更新项目有5个,贡献了超过300亿元的可售货值。

  显然,随着疫情影响消弭,社会秩序逐渐回归常态,近期奥园的城市更新布局已开始活跃,而这份活跃亦是奥园2019年的延续。

  在落差背后,有业内人士对蓝鲸房产表示,通常来看,在城市更新项目中,最大的不确定因素是动迁环节,其中亦包括成本等因素;而在动迁、土地整理之后,虽然后续项目风险较小,但也由于土地收储等环节涉及诸多参与方,手续相对复杂,存在时间节点不好估算的问题。